De patrimoniumvennootschap en waarom de formule tekortkomt
Waarom de wettelijke formule eigen vermogen plus vier keer ebitda meestal ongeschikt is voor een patrimoniumvennootschap.
Een patrimoniumvennootschap heeft doorgaans weinig of geen operationele ebitda, terwijl haar waarde vooral in het vastgoed zit dat ze aanhoudt. De wettelijke formule, die zwaar leunt op ebitda, geeft daardoor een waarde die ver kan afwijken van de werkelijke waarde van het vastgoed.
- Een patrimoniumvennootschap ontleent haar waarde vooral aan vastgoed, niet aan operationele winst.
- De wettelijke formule houdt onvoldoende rekening met de waarde van dat vastgoed.
- Een waardering op basis van de vastgoedwaarde ligt dichter bij de werkelijke situatie.
Wat een patrimoniumvennootschap kenmerkt
Een patrimoniumvennootschap houdt in de eerste plaats onroerend goed aan, vaak verhuurd aan derden of aan een verbonden operationele vennootschap. Haar activiteit bestaat voornamelijk uit het beheer van dat vastgoed, niet uit een ruimere commerciële of productieve activiteit.
Die aard van de activiteit heeft gevolgen voor de resultatenrekening: de ebitda van een patrimoniumvennootschap is doorgaans beperkt tot de huurinkomsten, verminderd met de beperkte kosten die met het beheer van het vastgoed gepaard gaan.
Waarom ebitda hier weinig zegt
De wettelijke formule vermenigvuldigt de ebitda met vier om tot een waarde te komen. Voor een operationele vennootschap kan dat een redelijke vuistregel zijn, omdat ebitda daar een indicatie geeft van de onderliggende bedrijfsactiviteit.
Voor een patrimoniumvennootschap zegt de ebitda echter weinig over de werkelijke waarde: die waarde zit in het vastgoed zelf, dat vaak een marktwaarde heeft die losstaat van de huurinkomsten die het op een bepaald moment genereert.
Het verschil tussen boekwaarde en marktwaarde
Vastgoed staat op de balans doorgaans aan aanschaffingswaarde, verminderd met afschrijvingen, en niet aan actuele marktwaarde. Bij vastgoed dat al lang in bezit is, kan dat verschil aanzienlijk zijn, in beide richtingen.
Het eigen vermogen in de wettelijke formule weerspiegelt die boekwaarde, niet de marktwaarde. Daardoor kan de formule de waarde van een patrimoniumvennootschap sterk onderschatten wanneer het vastgoed intussen meer waard is geworden dan de boekwaarde aangeeft.
Hoe een waardering hiermee omgaat
Een waardering die rekening houdt met de aard van een patrimoniumvennootschap, vertrekt van de geschatte marktwaarde van het vastgoed, in plaats van uitsluitend te steunen op de ebitda. Die marktwaarde wordt vervolgens verminderd met de schulden van de vennootschap om tot een waarde van het eigen vermogen te komen.
Ook fiscale elementen die verbonden zijn aan een eventuele toekomstige realisatie van het vastgoed, zoals latente belastingen, kunnen in die waardering een rol spelen, afhankelijk van de concrete situatie van de vennootschap.
Belang van een aangepaste aanpak
Voor aandeelhouders van een patrimoniumvennootschap is het gebruik van de wettelijke formule als referentiewaarde op 31.12.2025 vaak minder passend dan voor een operationele vennootschap, precies omdat de formule geen rekening houdt met de vastgoedwaarde.
Endie bouwt waarderingen van patrimoniumvennootschappen op vanuit de waarde van het onderliggende vastgoed, als alternatief voor een formule die op deze specifieke structuur weinig houvast biedt.
Vragen hierover
Waarom is de wettelijke formule minder geschikt voor een patrimoniumvennootschap
Omdat de formule vooral op ebitda steunt, terwijl de waarde van een patrimoniumvennootschap voornamelijk in de marktwaarde van haar vastgoed zit.
Staat vastgoed altijd aan marktwaarde op de balans
Nee, vastgoed staat doorgaans aan aanschaffingswaarde verminderd met afschrijvingen, wat kan afwijken van de actuele marktwaarde.
Waar vertrekt een waardering van een patrimoniumvennootschap dan van
Doorgaans van de geschatte marktwaarde van het vastgoed, verminderd met de schulden van de vennootschap, in plaats van van de ebitda.
Start een dossier
Vul je gegevens in, dan nemen we snel contact op.
Verder lezen
Deze informatie is algemeen. Ze houdt geen rekening met jouw specifieke situatie en is geen fiscaal advies.