La société patrimoniale et les limites de la formule légale
Une société patrimoniale tire sa valeur d'actifs détenus plutôt que d'un résultat d'exploitation. Pourquoi la formule légale y est particulièrement inadaptée.
Une société patrimoniale tire sa valeur des actifs qu'elle détient, en particulier de l'immobilier, plutôt que d'un résultat d'exploitation récurrent. La formule légale fonds propres plus quatre fois l'EBITDA, construite autour de la rentabilité opérationnelle, reflète mal ce type de société et rend un rapport d'évaluation indépendant particulièrement pertinent.
- Une société patrimoniale tire sa valeur des actifs détenus plutôt que du résultat d'exploitation.
- La formule légale, fondée sur l'EBITDA, reflète mal ce type de société.
- L'évaluation d'une société patrimoniale s'appuie davantage sur la valeur des actifs sous-jacents.
Une valeur portée par l'actif plutôt que par le résultat
Dans une société patrimoniale, l'essentiel de la valeur provient d'actifs détenus, le plus souvent des immeubles, plutôt que d'une activité génératrice de revenus récurrents comparables à ceux d'une société d'exploitation. L'EBITDA d'une telle société est souvent faible ou irrégulier, par exemple lorsque les revenus se limitent à des loyers perçus sur un nombre restreint de biens.
Appliquer un multiple sur un EBITDA faible ou irrégulier conduit à une valeur légale qui ne reflète pas l'importance réelle des actifs détenus. Une société propriétaire d'un immeuble de valeur significative mais générant peu de revenus locatifs verrait ainsi sa valeur légale largement sous-estimée par la formule.
L'importance de la valeur des actifs sous-jacents
Pour une société patrimoniale, l'évaluation s'appuie davantage sur la valeur des actifs détenus, en particulier la valeur vénale des immeubles, que sur des indicateurs de rentabilité opérationnelle. Cette valeur d'actif nécessite généralement l'intervention d'une expertise immobilière complémentaire, dont les conclusions sont intégrées dans le rapport d'évaluation.
Les fonds propres comptables peuvent eux-mêmes ne pas refléter la valeur actuelle des immeubles, notamment lorsque ceux-ci sont inscrits au bilan à leur valeur d'acquisition historique, amortie au fil des exercices, plutôt qu'à leur valeur de marché actuelle.
Ce que la formule légale ne peut pas capter
La formule légale ne fait aucune distinction entre une société patrimoniale et une société d'exploitation classique. Elle applique le même multiple d'EBITDA, alors que la nature de la valeur créée est fondamentalement différente entre les deux types de sociétés.
Cette absence de distinction constitue l'une des situations où l'écart entre la valeur légale par défaut et la valeur économique réelle peut être le plus marqué, dans un sens comme dans l'autre selon la composition du bilan.
L'apport d'un rapport d'évaluation indépendant
Un rapport d'évaluation indépendant permet d'adapter la méthode à la nature patrimoniale de la société, en intégrant notamment la valeur des actifs immobiliers détenus, plutôt que de s'en tenir à un multiple d'EBITDA peu représentatif.
Cette adaptation méthodologique suppose de disposer d'informations sur la composition et l'état des actifs détenus par la société, en complément des comptes annuels et du registre des actionnaires habituellement requis.
Questions sur ce sujet
Pourquoi la formule légale sous-estime-t-elle souvent une société patrimoniale
Parce qu'elle repose sur un multiple d'EBITDA, alors que la valeur d'une société patrimoniale provient principalement des actifs détenus, en particulier des immeubles, plutôt que d'un résultat d'exploitation.
Une expertise immobilière est-elle nécessaire pour évaluer ce type de société
Elle est souvent utile, dans la mesure où la valeur vénale des immeubles détenus constitue un élément central de la valorisation d'une société patrimoniale.
Les fonds propres comptables suffisent-ils à refléter la valeur des immeubles
Pas nécessairement, car les immeubles peuvent figurer au bilan à une valeur historique amortie, différente de leur valeur de marché actuelle.
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