Die Immobiliengesellschaft und warum die Formel nicht ausreicht
Warum die gesetzliche Formel Eigenkapital plus vier mal ebitda für eine Immobiliengesellschaft meist ungeeignet ist.
Eine Immobiliengesellschaft hat in der Regel wenig oder keine operative ebitda, während ihr Wert vor allem in den von ihr gehaltenen Immobilien liegt. Die gesetzliche Formel, die stark auf der ebitda beruht, ergibt dadurch einen Wert, der stark vom tatsächlichen Wert der Immobilien abweichen kann.
- Eine Immobiliengesellschaft bezieht ihren Wert vor allem aus Immobilien, nicht aus operativem Gewinn.
- Die gesetzliche Formel berücksichtigt den Wert dieser Immobilien nur unzureichend.
- Eine Bewertung auf Basis des Immobilienwerts liegt näher an der tatsächlichen Situation.
Was eine Immobiliengesellschaft kennzeichnet
Eine Immobiliengesellschaft hält in erster Linie Immobilien, die oft an Dritte oder an eine verbundene operative Gesellschaft vermietet werden. Ihre Tätigkeit besteht vorwiegend in der Verwaltung dieser Immobilien, nicht in einer breiteren kommerziellen oder produktiven Tätigkeit.
Diese Art der Tätigkeit wirkt sich auf die Erfolgsrechnung aus: Die ebitda einer Immobiliengesellschaft beschränkt sich in der Regel auf die Mieteinnahmen, vermindert um die begrenzten Kosten, die mit der Verwaltung der Immobilien verbunden sind.
Warum ebitda hier wenig aussagt
Die gesetzliche Formel multipliziert die ebitda mit vier, um zu einem Wert zu gelangen. Für eine operative Gesellschaft kann das eine vernünftige Faustregel sein, weil die ebitda dort einen Hinweis auf die zugrunde liegende Geschäftstätigkeit gibt.
Für eine Immobiliengesellschaft sagt die ebitda jedoch wenig über den tatsächlichen Wert aus: Dieser Wert liegt in den Immobilien selbst, die oft einen Marktwert haben, der von den Mieteinnahmen, die sie zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielen, unabhängig ist.
Der Unterschied zwischen Buchwert und Marktwert
Immobilien stehen in der Bilanz in der Regel zum Anschaffungswert, vermindert um Abschreibungen, und nicht zum aktuellen Marktwert. Bei Immobilien, die sich schon lange im Besitz befinden, kann dieser Unterschied in beide Richtungen erheblich sein.
Das Eigenkapital in der gesetzlichen Formel spiegelt diesen Buchwert wider, nicht den Marktwert. Dadurch kann die Formel den Wert einer Immobiliengesellschaft stark unterschätzen, wenn die Immobilien inzwischen mehr wert geworden sind, als der Buchwert angibt.
Wie eine Bewertung damit umgeht
Eine Bewertung, die die Eigenart einer Immobiliengesellschaft berücksichtigt, geht vom geschätzten Marktwert der Immobilien aus, statt sich ausschließlich auf die ebitda zu stützen. Dieser Marktwert wird anschließend um die Schulden der Gesellschaft vermindert, um zu einem Wert des Eigenkapitals zu gelangen.
Auch steuerliche Elemente, die mit einer möglichen künftigen Realisierung der Immobilien verbunden sind, wie latente Steuern, können bei dieser Bewertung eine Rolle spielen, abhängig von der konkreten Situation der Gesellschaft.
Bedeutung eines angepassten Ansatzes
Für Aktionäre einer Immobiliengesellschaft ist die Verwendung der gesetzlichen Formel als Referenzwert am 31.12.2025 oft weniger passend als für eine operative Gesellschaft, gerade weil die Formel den Immobilienwert nicht berücksichtigt.
Endie baut Bewertungen von Immobiliengesellschaften ausgehend vom Wert der zugrunde liegenden Immobilien auf, als Alternative zu einer Formel, die für diese spezifische Struktur wenig Halt bietet.
Fragen dazu
Warum ist die gesetzliche Formel für eine Immobiliengesellschaft weniger geeignet
Weil die Formel vor allem auf der ebitda beruht, während der Wert einer Immobiliengesellschaft hauptsächlich im Marktwert ihrer Immobilien liegt.
Stehen Immobilien immer zum Marktwert in der Bilanz
Nein, Immobilien stehen in der Regel zum Anschaffungswert vermindert um Abschreibungen, was vom aktuellen Marktwert abweichen kann.
Wovon geht eine Bewertung einer Immobiliengesellschaft dann aus
In der Regel vom geschätzten Marktwert der Immobilien, vermindert um die Schulden der Gesellschaft, statt von der ebitda.
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