Vastgoed in de vennootschap waarderen
Vastgoed op de balans van een vennootschap staat vaak tegen aanschaffingswaarde. Hoe dit verschil met de reële waarde wordt behandeld.
Vastgoed dat een vennootschap aanhoudt, staat in de jaarrekening doorgaans tegen aanschaffingswaarde min afschrijvingen, wat kan afwijken van de huidige marktwaarde. Bij een waardering wordt dit verschil onderzocht, en kan de boekwaarde van het vastgoed worden vervangen door een geschatte reële waarde, zodat het eigen vermogen de werkelijke onderliggende waarde beter weerspiegelt.
- Boekwaarde van vastgoed wijkt vaak af van de actuele marktwaarde.
- Een schatting of referentietransacties onderbouwen de correctie op de balans.
- Het gewicht van deze correctie hangt af van het aandeel vastgoed in de vennootschap.
Het verschil tussen boekwaarde en marktwaarde
Vastgoed wordt in de boekhouding gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, verminderd met afschrijvingen over de gebruiksduur. Deze methode zegt weinig over de actuele marktwaarde van een gebouw, zeker wanneer de aankoop lang geleden gebeurde of wanneer de vastgoedmarkt in de tussentijd is geëvolueerd.
Voor een vennootschap die een pand aanhoudt sinds jaren, kan het verschil tussen boekwaarde en marktwaarde aanzienlijk zijn, in beide richtingen. Een waardering die enkel op de boekwaarde vertrouwt, riskeert daardoor een vertekend beeld van het eigen vermogen.
Hoe de reële waarde wordt benaderd
Om de reële waarde van vastgoed in te schatten, wordt vaak beroep gedaan op een gespecialiseerde schatting of op referentietransacties van vergelijkbare panden in dezelfde regio. Deze inschatting vormt de basis voor een correctie op de balanswaarde binnen het waarderingsverslag.
Deze correctie is losstaand van de exploitatiewaardering van de vennootschap zelf: het gaat om het corrigeren van een actiefpost, niet om het herberekenen van de operationele rentabiliteit.
Gebruik versus belegging als vastgoedbestemming
Er is een onderscheid tussen vastgoed dat de vennootschap zelf gebruikt voor haar activiteit, zoals een bedrijfsgebouw, en vastgoed dat wordt aangehouden als belegging, zoals verhuurde panden. Bij gebruikseigen vastgoed wordt soms verondersteld dat de vennootschap dit pand nodig blijft hebben om te functioneren.
Bij beleggingsvastgoed ligt de nadruk meer op de huurinkomsten en de verwachte waardeontwikkeling, los van de kernactiviteit van de vennootschap. Dit onderscheid bepaalt mee hoe het vastgoed wordt meegenomen in de globale waardering.
Verband met patrimoniumvennootschappen
Wanneer vastgoed een groot deel van het balanstotaal uitmaakt, zoals bij een patrimoniumvennootschap, weegt deze correctie sterker door op het eindresultaat van de waardering dan bij een operationele vennootschap met beperkt vastgoedbezit. Dit onderwerp wordt verder uitgewerkt in een ander artikel van dit dossier.
Voor de peildatum 31.12.2025 betekent dit dat de waarde van het vastgoed op dat moment relevant is, ook wanneer de boekhoudkundige waarde van het pand sindsdien ongewijzigd blijft in de jaarrekening.
Vragen hierover
Is een formele schatting altijd verplicht
Dat hangt af van het belang van het vastgoed in de vennootschap en van wat voldoende onderbouwing biedt. Bij een beperkt aandeel volstaat soms een raming op basis van vergelijkbare transacties.
Telt ook vastgoed dat verhuurd wordt aan een verbonden partij mee
Ja, ook dan wordt de reële waarde van het pand onderzocht, los van de huurvoorwaarden die met de verbonden partij zijn afgesproken.
Verandert een correctie op vastgoed ook de EBITDA
Neen, de correctie raakt aan de balanswaarde en dus aan het eigen vermogen. De EBITDA kan wel apart worden bijgesteld als de huurprijs voor eigen gebruik niet marktconform is.
Start een dossier
Vul je gegevens in, dan nemen we snel contact op.
Verder lezen
Deze informatie is algemeen. Ze houdt geen rekening met jouw specifieke situatie en is geen fiscaal advies.