Comment l'immobilier détenu en société est traité dans une évaluation
Un bien immobilier logé dans une société commerciale demande un traitement distinct de l'activité opérationnelle. Ce qui change pour la valeur au 31.12.2025.
Un bien immobilier détenu par une société est généralement séparé de l'exploitation courante et évalué distinctement à sa valeur propre, plutôt qu'à travers un multiple de l'ebitda. La valeur de la société combine alors la valeur de l'exploitation et la valeur de l'immobilier, nette des dettes et charges qui s'y rattachent.
- Un immeuble affecté à l'exploitation ne s'évalue pas de la même façon qu'un immeuble locatif.
- L'ebitda d'exploitation est distingué des loyers ou charges liés à l'immobilier.
- La valeur de l'immeuble s'ajoute à celle de l'exploitation, nette des dettes associées.
L'immobilier fausse une évaluation par multiple si on l'ignore
Une méthode fondée sur un multiple de l'ebitda suppose implicitement que le résultat provient d'une exploitation qui utilise des actifs proportionnés à son activité. Un bien immobilier de valeur importante, logé dans la même société qu'une activité commerciale, ne suit pas cette logique et doit être isolé.
Sans ce traitement séparé, la valeur obtenue en appliquant un multiple à l'ensemble du résultat, y compris les effets liés à l'immobilier, ne reflète correctement ni la valeur de l'exploitation ni celle du bien.
Distinguer l'immeuble d'exploitation de l'immeuble de placement
Un immeuble utilisé par la société pour son activité, comme un atelier ou un magasin, fait partie intégrante de l'exploitation. Sa valeur reste liée à celle de l'entreprise, même si un loyer interne peut être identifié pour mieux comprendre le résultat.
Un immeuble détenu à titre locatif ou patrimonial, sans lien direct avec l'activité commerciale, est en revanche traité comme un actif distinct, évalué séparément et ajouté à la valeur de l'exploitation.
La valeur de l'immeuble suit une méthode propre
La valeur d'un bien immobilier repose sur des méthodes distinctes de celles utilisées pour évaluer une exploitation commerciale, fondées notamment sur la valeur locative, l'état du bien et le marché immobilier local. Cette valeur n'est pas déduite du résultat de la société mais estimée pour le bien lui-même.
Lorsque cette expertise dépasse le champ du rapport d'évaluation de la société, elle peut nécessiter l'intervention d'un expert immobilier distinct, dont les conclusions sont reprises dans le dossier global.
Les dettes liées à l'immeuble sont prises en compte
Un emprunt hypothécaire contracté pour financer l'acquisition ou la rénovation du bien réduit la valeur nette à retenir pour cet actif. La valeur ajoutée à l'exploitation correspond donc à la valeur de l'immeuble diminuée du solde de cette dette à la date de référence.
Cette logique rejoint celle appliquée aux liquidités excédentaires, où l'on distingue systématiquement la valeur brute d'un actif de sa contrepartie de financement, pour éviter une double comptabilisation ou une omission.
La formule légale ne fait pas cette distinction
La formule fonds propres plus quatre fois ebitda applique un multiple unique au résultat global, sans isoler la composante immobilière. Pour une société patrimoniale ou une société commerciale propriétaire de son bâtiment, ce forfait peut donc s'écarter sensiblement de la valeur économique réelle.
Cette limite est développée plus largement dans l'analyse consacrée à la société patrimoniale et aux raisons pour lesquelles la formule y est insuffisante.
Questions sur ce sujet
Un immeuble d'exploitation est-il toujours séparé de l'entreprise
Pas nécessairement, un immeuble directement utile à l'activité peut rester intégré à l'exploitation, tandis qu'un bien détenu à titre locatif ou patrimonial est traité comme un actif distinct.
Qui évalue la valeur du bien immobilier lui-même
Cette estimation peut relever d'un expert immobilier distinct, dont les conclusions sont intégrées dans le rapport d'évaluation global de la société.
Les dettes liées à l'immeuble influencent-elles la valeur des actions
Oui, le solde de la dette hypothécaire à la date de référence est déduit de la valeur brute du bien avant d'ajouter cette valeur nette à celle de l'exploitation.
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