Immobilien in der Gesellschaft bewerten
Immobilien in der Bilanz einer Gesellschaft stehen oft zum Anschaffungswert. Wie mit diesem Unterschied zum tatsächlichen Wert umgegangen wird.
Immobilien, die eine Gesellschaft hält, stehen im Jahresabschluss in der Regel zum Anschaffungswert abzüglich Abschreibungen, was vom aktuellen Marktwert abweichen kann. Bei einer Bewertung wird dieser Unterschied untersucht, und der Buchwert der Immobilie kann durch einen geschätzten tatsächlichen Wert ersetzt werden, damit das Eigenkapital den tatsächlichen zugrunde liegenden Wert besser widerspiegelt.
- Der Buchwert von Immobilien weicht häufig vom aktuellen Marktwert ab.
- Eine Schätzung oder Referenztransaktionen untermauern die Korrektur der Bilanz.
- Das Gewicht dieser Korrektur hängt vom Anteil der Immobilien an der Gesellschaft ab.
Der Unterschied zwischen Buchwert und Marktwert
Immobilien werden buchhalterisch zum Anschaffungswert bewertet, vermindert um Abschreibungen über die Nutzungsdauer. Diese Methode sagt wenig über den aktuellen Marktwert eines Gebäudes aus, insbesondere wenn der Erwerb lange zurückliegt oder sich der Immobilienmarkt in der Zwischenzeit verändert hat.
Bei einer Gesellschaft, die ein Gebäude seit Jahren hält, kann der Unterschied zwischen Buchwert und Marktwert erheblich sein, in beide Richtungen. Eine Bewertung, die sich allein auf den Buchwert verlässt, riskiert dadurch ein verzerrtes Bild des Eigenkapitals.
Wie der tatsächliche Wert angenähert wird
Um den tatsächlichen Wert von Immobilien einzuschätzen, wird häufig auf eine spezialisierte Schätzung oder auf Referenztransaktionen vergleichbarer Objekte in derselben Region zurückgegriffen. Diese Einschätzung bildet die Grundlage für eine Korrektur des Bilanzwerts innerhalb des Bewertungsberichts.
Diese Korrektur steht unabhängig von der operativen Bewertung der Gesellschaft selbst: Es geht um die Korrektur eines Aktivpostens, nicht um die Neuberechnung der operativen Rentabilität.
Eigennutzung versus Anlage als Immobilienbestimmung
Es besteht ein Unterschied zwischen Immobilien, die die Gesellschaft selbst für ihre Tätigkeit nutzt, wie ein Betriebsgebäude, und Immobilien, die als Kapitalanlage gehalten werden, wie vermietete Objekte. Bei eigengenutzten Immobilien wird mitunter angenommen, dass die Gesellschaft dieses Gebäude weiterhin benötigt, um zu funktionieren.
Bei Anlageimmobilien liegt der Schwerpunkt eher auf den Mieteinnahmen und der erwarteten Wertentwicklung, unabhängig von der Kerntätigkeit der Gesellschaft. Diese Unterscheidung bestimmt mit, wie die Immobilie in die Gesamtbewertung einfließt.
Zusammenhang mit Vermögensverwaltungsgesellschaften
Wenn Immobilien einen großen Teil der Bilanzsumme ausmachen, wie bei einer Vermögensverwaltungsgesellschaft, wirkt sich diese Korrektur stärker auf das Endergebnis der Bewertung aus als bei einer operativen Gesellschaft mit begrenztem Immobilienbesitz. Dieses Thema wird in einem weiteren Artikel dieses Dossiers vertieft.
Für den Stichtag 31.12.2025 bedeutet dies, dass der Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt relevant ist, auch wenn der buchhalterische Wert des Gebäudes im Jahresabschluss seither unverändert bleibt.
Fragen dazu
Ist eine formelle Schätzung immer erforderlich
Das hängt von der Bedeutung der Immobilie in der Gesellschaft ab und davon, was eine ausreichende Untermauerung bietet. Bei einem geringen Anteil genügt manchmal eine Schätzung anhand vergleichbarer Transaktionen.
Zählt auch eine an eine verbundene Partei vermietete Immobilie mit
Ja, auch dann wird der tatsächliche Wert des Gebäudes untersucht, unabhängig von den mit der verbundenen Partei vereinbarten Mietbedingungen.
Ändert eine Korrektur an Immobilien auch die ebitda
Nein, die Korrektur betrifft den Bilanzwert und damit das Eigenkapital. Die ebitda kann jedoch gesondert angepasst werden, wenn der Mietpreis für die Eigennutzung nicht marktüblich ist.
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